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贵安新区住房和城乡建设局
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贵安新区关于加快发展成品住宅的实施意见(试行)
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为贯彻落实党的十九大精神,按照贵安新区“高端化、绿色化、集约化”发展要求,践行创新、协调、绿色、开放、共享五大新发展理念,打造良好生态居住环境,促进建筑业和房地产绿色发展,切实提高人民住房品质,依据《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办发〔2016〕71 号)文件要求,为加快推进成品住宅建设,促进建筑产业转型升级,结合贵安新区实际,提出以下实施意见。

 

一、改革意义

 

发展成品住宅,有利于提升城市环境品质,推动建筑节能减排和绿色发展,促进建筑业、房地产业转型升级;有利于优化住宅产品结构,减少投资性购房,促进贵安新区房地产市场健康平稳发展,更是提高贵安新区住房供应品质、推动住房供给侧结构性改革的重要途径。

 

二、总体要求

 

(一)总体目标。贵安新区直管区新开工(未取得商品房预售许可证)商品住宅项目(四层及以下和单套建筑面积超过 200 平方米的商品住宅除外)应全部按成品住宅标准进行建设和销售,已开工商品住宅项目(已取得商品房预售许可证)鼓励和引导提升建设为成品住宅。安置房、公共租赁住房和保障性住房建设标准按贵安新区其他相关规定执行。

(二)遵循原则。发展成品住宅遵循“经济、适用、绿色、

美观”的原则,成品住宅实行土建、装修一体化设计、施工与管理,可根据不同层次需求开展“菜单式”、“订制式”的成品房交付模式。

 

三、主要任务

 

(一)创新规划管控。加强成品住宅规划审批,贵安新区规划建设主管部门负责制定贵安新区成品住宅建设技术标准。在对居住用地出具规划条件时,明确成品住宅开发建设标准和相关要求。

(二)强化用地保障。贵安新区国土资源主管部门根据规划指标,优先保障成品住宅建设项目用地,严格按规划部门出具的《规划设计条件通知书》在住宅用地出让或划拨时进行明确,并在土地出让合同或划拨决定书中明确建设成品住宅的标准和要求。

(三)优化建设管理。结合建筑工业化要求,建立成品住宅土建和装修工程设计、报建、施工、监理、质监、安监、验收一体化的建设管理机制。

1.实行一体化设计标准。统筹考虑建筑、结构、装修、给排水、供暖通风、燃气及电气等配套专业协同设计,设计深度应符合有关要求,成品住宅土建工程与装修工程统一设计,施工图设计文件进行审查及备案。

2.推行施工总承包模式。土建与装修工程纳入统一的施工许可和招投标监管环节,装修工程专业分包单位应具有相应资质,分包合同应按照有关规定办理备案手续。

3.创新质量控制方式。成品住宅土建和装修工程纳入统一的工程监理和工程质量监督,在主体和装修工程并行施工时,工程质量监督部门要加大对安装工程预留预埋及装修工程的隐蔽工程的监督巡查力度。成品住宅装修按照样板间先行,样板间(层、段)经五方质量责任主体验收评定合格后,再推行后续装修工程施工。成品住宅实行分户验收,未实行分户验收或分户验收不合格的住宅工程不得进行竣工验收。

4.推行绿色环保装修。成品住宅装修工程应采用绿色环保、

具有质量证明文件且符合国家环保标准的材料、用品和设备。房屋装修工程完成后,开发企业应当委托具有相应资质的第三方检测机构进行室内环境检测,室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合国家室内空气质量标准。室内空气质量检测结果不合格的,不得交付使用。

(四)实行项目预售许可管理。贵安新区行政审批部门在发放《商品房预售许可证》前,项目须修建实体样板间,样板间要真实反映装修标准和施工质量,作为房屋交付的参照标准。样板间的保留时间自商品住宅交付之日起不少于 1 年。

 

四、运行管理

(一)规范销售管理。成品住宅买卖合同中应明确约定房屋装修内容、质量标准和使用的部品部件品牌、型号及备选品牌、型号以及经贵安新区规划建设行政主管部门备案的装修工程价格等内容。贵安新区商品住宅(含成品住宅)销售一律实行套内建筑面积销售,房地产开发企业严禁按照建筑面积进行宣传、计价销售,在宣传、计价、合同签订等所有销售环节均按套内建筑面积计算;在预售商品住宅之前,应当公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书和公用建筑面积分摊情况,公示分摊的内容有:被分摊部位的名称、用途、所在位置、面积,参与分摊的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数,不分摊的部位。

(二)强化工程质量保修。开发企业应在交房时向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应包括主要装修材料、用品和设备的生产厂家信息、品牌、规格型号、性能指标、室内空气质量检测报告及保修范围和保修期限。住宅使用说明书应当包括住宅功能、设施设备使用说明、保养和维护等内容。开发企业对成品住宅质量保修负主体责任。

(三)推行质量保险。引导、鼓励开发企业投保工程质量潜在缺陷保险。开发企业对所开发成品住宅投保工程质量潜在缺陷保险的,贵安新区规划建设行政主管部门在相关企业质量管理能力和信用证明中给予优良评价。

(四)创新菜单式装修。开发企业应以菜单方式,为购房人

提供多样化的装修风格选择,满足个性化需求。成品住宅建筑面

 

5 万平方米(含)以内的,菜单式装修方案不得少于 2 个;成品住宅建筑面积超过 5 万平方米的,菜单式装修方案不得少于 3个;每种风格至少搭建一套样板房。

(五)实施建设信息公示。开发企业应在销售场所显著位置公示成品住宅建设楼栋、单元、户型、装修设计、施工和监理单位信息,菜单式装修的选择内容,采用的装修用品部件品牌、型号和备选品牌、型号,采用的装修材料的质量及环保证明、装修工程质量保修期以及开发企业当前的信用等级等信息。

 

五、责任监督

 

(一)实行首位主体责任制。建设单位(开发企业)承担成品住宅质量的首位主体责任,严格执行现行法律法规,择优选择成品住宅施工管理能力强、经验丰富的施工总承包单位和工程监理企业,加强建设过程中的施工及装修质量把控,装修工程严格执行国家和地方环保标准,严格组织工程竣工验收。建设单位(开发企业)认真履行成品住宅质量保修责任,严格按照《住宅质量保证书》约定的保修范围和保修期限予以保修。

(二)实行设计质量负责制。勘察设计单位应当按照相关标准、规范进行成品住宅项目勘察、设计,分别对成品住宅设计质量负责。

(三)实行过程监理负责制。监理单位应当依照工程监理有关规定、技术标准、设计文件和承包合同,实施工程监理,对装饰装修部分编写专项监理规划和实施细则,并对装饰装修部分履行好监理责任和义务。

(四)实行质量保修责任制。施工单位应当按照工程设计图纸和相关技术标准施工,施工承包企业就成品住宅整体建设质量向建设单位(开发企业)负责,择优选择装修工程分包单位。加强土建工程及装修工程的施工组织协调管理和工程质量控制,确保成品住宅建设质量合格,并认真履行保修期内质量问题的保修工作。

(五)实行质量检测责任制。检测机构应当按照国家、行业的标准和规范对成品住宅进行基础、主体、装饰装修检测,向建设单位(开发企业)提交书面检测报告,并对检测报告的真实性、准确性负责。

(六)实行行政监管责任制。各行政主管部门要加强对成品住宅建设工程质量的监督管理,监督建设单位(开发企业)做好工程竣工验收,督促企业认真履行成品住宅产品质量保修责任,并处理好相关质量投诉。对在成品住宅建设中违反相关规定或发生重大质量事故的,贵安新区相关主管部门按相关法律法规追究相关责任并进行相应处罚,同时在企业信用信息系统中给予不良信用记录。

 

六、政策支持

 

(一)实行装配式装修支持政策。成品住宅建设中采用装配式装修方式的,其装配式装修工程量计入单体建筑预制装配率享受装配式建设工程相关支持政策。

(二)实行成品住宅房屋价格和装修工程价格分别计价机制。房地产开发企业在销售成品住宅时应当按照一房一价、明码标价的原则标明房屋工程价格和装修工程价格,在进行成品住宅买卖合同网签备案时,应当分别填报房屋价格和装修工程价格。房屋维修基金等相关费用可按成品住宅房屋价格为基数进行缴交。

(三)实行保证金减免政策。成品住宅项目装修工程成本符合政策规定的,可以计入土地增值税的扣除项目。房地产开发企业开发成品住宅发生的实际装修成本可按规定在税前扣除,对采用装配式技术的优质诚信企业,在收取国家规定的建设领域各类保证金时,可给予减免。

(四)实行预售资金最低留存标准。对在建商品房开发项目,房地产开发企业自愿提升按成品住宅标准建设销售的,贵安新区规划建设行政主管部门在房地产开发企业信用信息给予良好信用记录和信用加分,并对预售资金监管按最低留存标准执行,并可提前支取富余资金。

(五)实行住房公积金贷款优先政策。购房人购买成品住宅对具备条件的优先提供住房公积金贷款;销售合同中将成品房住宅房屋价格和装修工程价格整体计入成交总价进行贷款,减轻购房者首付资金压力。

 

七、保障措施

 

(一)强化市场监管。贵安新区规划建设、国土、财政、行政审批、综合执法、税务、环保、金融、公安、市场监管局等部门建立成品住宅建设工作联动机制,加强统筹协调,制定配套政策,及时研究解决成品住宅建设中的各类问题,共同推进成品住宅的发展。

(二)加强宣传引导。充分利用报刊、杂志、网络、自媒体等宣传平台,加大发展成品住宅对节能减排、减少环境污染及提高居住品质的宣传力度,为成品住宅发展营造良好的舆论氛围。

(三)积极培育示范项目。坚持试点先行,示范带动,充分发挥项目的引领和示范作用,成品住宅示范项目优先推荐参加中国人居环境奖、鲁班奖、黄果树杯、国家绿色创新奖、省优秀工程勘察设计奖等评选活动。

本意见由贵安新区规划建设管理局负责解释,自 2018 年 1 月 1 日起实施。

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